РАЗЪЯСНЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
С 30.07.2017 начал действовать Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (за исключением отдельных положений).
Преобразовано само понятие «застройщик».
Ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы. С 01.07.2018 застройщиком, по общему правилу, может выступать только хозяйственное общество, которое соответствует следующим требованиями:
· его наименование должно содержать слова «специализированный застройщик»;
· общество (или основное общество, или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) должно иметь не менее чем 3-х летний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 кв.м. в совокупности;
· общество должно иметь в наличии полученные в установленном законодательством порядке разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Установлены требования к органам управления застройщика и его участникам:
· к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика);
· к коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика,
· к главному бухгалтеру;
· к кандидатам на указанные должности.
Так, например, руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее 3 лет; и др. требования.
Можно предположить, что установление вышеуказанных требований преследует цель исключить работу лиц, ранее проявивших себя негативно при осуществлении экономической деятельности, с денежными средствами дольщиков.
Введено требование о наличии у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства.
При этом на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в указанном размере должны быть в наличии на его банковском счете.
Введено правило «1 застройщик – 1 разрешение на строительство».
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства 1 или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах 1 разрешения на строительство. Таким образом, с 01.07.2018 застройщик будет не вправе осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство. С 01.07.2018 застройщик вправе иметь только 1 расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).
Помимо этого, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.
Также введено понятие уполномоченного банка. Это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ.
Конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком. При этом отдельные статьи расходов ограничены.
Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства.
Введены существенные ограничения прав застройщиков на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности:
· застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
· привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство;
· использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
· предоставлять займы и ссуды;
· приобретать ценные бумаги и т.д.
«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»
Крайне важным нововведением является создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в целях повышения гарантий защиты их прав и законных интересов.
Для достижения целей создания Фонда предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков на сегодняшний день составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Взнос должен быть внесен застройщиком на счет Фонда не менее чем за 3 рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора долевого участия в установленном законом порядке. Если на дату рассмотрения документов о регистрации договора у Росреестра будут отсутствовать сведения о перечислении застройщиком взноса в компенсационный фонд, в регистрации договора будет отказано (уплаченная государственная пошлина при этом не возвращается).
Основным органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим полномочия в сферах строительства, жилищных отношений (за исключением регионального государственного жилищного надзора) является Департамент строительства Вологодской области, который расположен по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Герцена, д. 27.
Региональный государственный строительный надзор в указанной сфере, в задачи которого входит предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, техническим заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности осуществляется Управлением государственного строительного надзора по Вологодской области, которое расположено по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Предтеченская, д. 19.
Заместитель прокурора города
юрист 1 класса Птицын В.С.